什么是牙结石

说起过去十几年中国楼市的疯狂，真是一幅“价格永远只涨不跌”的画卷。无论贷款利率高达6%以上，买房的人潮都川流不息。很多人相信，房子就是铁饭碗，涨不完的香饽饽。

但当时有个声音显得另类又讽刺——“未来的房子会像葱一样便宜。”这正是马云在楼市最疯涨时喊出的“逆流之声”，仿佛给狂奔的车队泼了一盆冷水。

如今，8年过去了，马云的预言似乎越来越接近现实。

01 历史回放——老北京学区房从10万到6.5万

2021年下半年，楼市开始出现明显变化。

曾经动辄10万/平米以上的北京核心学区房，现在价格多滑落到7万左右，甚至有房源跌破6.5万元，直接回到了2016年的水平。

这可不是个别现象，而是楼市深层次调整的一个缩影。

卖房的不禁哭诉：“现在卖房，连卖白菜都比卖房容易多了！”

从一年前挂牌即卖的火爆，变成挂牌半年无人问津。郊区的房子降价也销路遇冷，堪比铁打的“悬崖”。

深圳的数据显示，2024年上半年新房成交面积同比下降了14.3%。换句话说，少卖了近20个深圳那么大的房子！而且价格还在走低。

这让很多业内销售犹如身处“沙漠”，遥看绿洲却远不可及。

02 2025年楼市要变天了！解析三大驱动因素

① 人口“逆转”，年轻人没了买房力气

过去是人来钱多，买房需求旺盛，进城人口不断增加。

现在发生翻天覆地的变化。

“人口负增长趋势”已经连续三年持续，城市进城人口锐减，出生率低迷。2024年专家预测中国总人口可能减少200万！

老龄化速度更可怕：

• 2022年老年人口2.8亿，
• 2024年已达3.1亿，
• 年底或冲刺至3.3亿。

这些老年人多数不需要新房，反而会出售二三套老房提升生活质量。

年轻人压力山大，月薪3000-4000甚至养不起自己，买房？根本无从谈起。

② 库存堆积如山，催生大量“鬼城”

2023年底，全国新房待售面积已高达7.3亿平方米。2024年更进一步升至7.5亿。

这仅包括新房库存，二手房和在建项目叠加，无数空置房压在市场上，形成严重供需失衡。

大城市相对压力小，三四线城市成了重灾区。大量房屋空置成“鬼城”，成为尘封的闹鬼建筑。

人口外流压力下，农村以及小县城更是大片弃宅，城市繁荣与边缘荒凉形成强烈对比。

2025年，这种供过于求状况恐怕更严重。

③ 经济风暴袭来，消费降级波及楼市

从口罩事件到贸易摩擦，再到去杠杆的硬着陆，近几年经济阴云笼罩。

通缩预期显现，消费大幅缩减，结婚率降低，育龄女性推迟生育。

房地产作为大宗消费品，势必首当其冲被“冷落”。

楼市一跌，冲击的不仅是房企，还牵动上下游产业链：建材、设计、家具、金融、装修等数十行业。

几十万个企业和成千上万的就业岗位岌岌可危。

贷款更难批，消费者信心受挫，形成恶性循环。

03 未来两年楼市去哪儿？

① 人口结构失衡持续恶化

一边是婴儿潮一代退休潮冲击来袭，每年超过2000万人退休；

另一边，上半年结婚人数更是同比减少；

生育率低下，年轻购房者锐减，未来需求只会越来越弱。

老年人抛房现象日益明显，市场供应量居高不下。

② 房企债务如山，压力倍增

据统计，2024年中国房企“百强”需偿还债务总额高达3万亿元人民币。

销售低迷，资金链紧张；回血慢，就难以保障债务偿还。

唯有通过进一步降价，刺激存量消化。

未来2年，降价成必然，财富缩水成常态。

③ 房产税试水渐行渐近

虽然2023年以来的房产税试点未大面积铺开，但不可否认趋势已明朗。

一旦试点进阶，未来多套房家庭不可避免将面临额外持有成本。

持房压力凸显，加速存量抛压。

04 普通人，2025年楼市你该怎么办？

1. 别随波逐流买房！

此刻买房必须精准看需求和预算，不盲目追涨或跟风。

建议月供控制在家庭收入的30%以内，减少财务风险。

1. 投资自己最靠谱

资本操盘再多，也抵不过技能投资。

学点实用技能，让自己成为“金饭碗”，哪怕经济风暴，也有底气撑起生活。

未来财富主动权掌握在有能力的人手中。

结语：马云葱价预言不再是段子，2025年楼市真要大变脸了！

回头望望那些年疯狂涨价的情景，仿佛是一场时代的眼泪。

如今，楼市冷却、人口结构逆转、库存畸高以及房企压力山大……一地鸡毛掀开面纱，过去的盛世已不复存在。

2025年，是楼市转型的关键拐点。

普通购房者必须擦亮眼睛，懂得防范风险。

投资者要清醒认知，房地产这场“大戏”，绝不是简单的买与卖那么简单。

参考资料

1. 国家统计局2024年人口普查报告
2. 中房报《2024年中国各地库存与销售情况分析》
3. 中国房地产协会2024年行业债务风险报告
4. 新浪财经《楼市下行趋势深度剖析》2025-08-04
5. 21世纪经济报道《马云发声楼市预言回顾》2024-06

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